Als Vermieter können Sie einem Mieter nur kündigen wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung darlegen können.

Kündigungsfristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich 3 Monate. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach 5 Jahren Mietdauer auf 6 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer auf 9 Monate.

Längere Kündigungsfristen gelten jedoch bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Hat der Mieter im Zeitpunkt der Umwandlung und des Verkaufs bereits in der Mietwohnung gewohnt, gilt ein verstärkter Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens 3 Jahre nach Umwandlung (bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings haben mehrere Landesregierungen von ihrem Recht Gebrauch gemacht diese Kündigungsfristen auf bis zu 10 Jahren zu verlängern (§ 577 a BGB).

Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist jedoch immer 3 Monate.

Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Kündigung durch den Vermieter muss die Kündigung begründet werden.

Von dem Grundsatz, dass der Vermieter ohne Angabe von Gründen nicht kündigen darf, gibt es jedoch Ausnahmen. Befindet sich die Mietwohnung bspw. in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen (Einliegerwohnung), kann der Vermieter unter erleichterten Bedingungen kündigen (§ 573 a BGB). Gleiches gilt auch bei möblierten Mieträumen innerhalb der Wohnung des Vermieters oder auch bei Studentenwohnungen.

Sofern eine Begründung der Kündigung erforderlich ist, sollte der Vermieter die Kündigung ausführlich begründen. Ein Nachschieben von Kündigungsgründe ist nur möglich wenn diese Gründe nach der Kündigung entstanden sind. Auf eine Vertragsverletzung, die vor der Kündigung begangen worden ist und im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurde, kann sich der Vermieter im Nachhinein nicht mehr berufen.

Weiter ist zu beachten, dass eine Vermieterkündigung von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein muss oder bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter dem Kündigungsschreiben beiliegen muss – eine Fotokopie reicht nicht aus. Bei fehlender Vollmacht kann der Mieter die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen.

Für den Mieter ist noch zu beachten, dass eine Kündigung auch dann als zugegangen gilt, wenn er einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten hat. Der Zugang ist nicht davon abhängig, dass der Mieter den Brief bei der Post auch abgeholt hat.

Kündigungsarten

Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist bspw. bei einem erheblichen Mietrückstand gegeben. Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete für 2 aufeinanderfolgende Termine im Verzug stellt dies einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand ist, die 2 Monatsmieten entspricht. Der Vermieter muss dann nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann abgewendet werden, wenn der Mieter die rückständige Miete vollständig ausgleicht. Dies ist noch bis zu 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage möglich. Diese Regelung greift allerdings nicht, wenn der Mieter innerhalb der letzten 2 Jahr schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hat und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war.

Die Möglichkeit die Kündigung durch eine sofortige Nachzahlung unwirksam zu machen besteht jedoch lediglich hinsichtlich der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Für den Vermieter empfiehlt sich daher neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung aussprechen. Diese Kündigung wird durch die Nachzahlung nicht unwirksam.

Allerdings wird bei einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung geprüft, ob das Verschulden des Mieters an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter kommt auch bei anderen schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters in Betracht. Die Vertragsverletzungen müssen so schwerwiegend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen ist in der Regel jedoch, dass der Mieter eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung und dennoch das abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt hat (§ 543 Abs. 3 BGB).

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Der Vermieter kann eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist bspw. wegen Eigenbedarfs aussprechen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus. In der Kündigung muss angegeben werden, für wen der Vermieter den Eigenbedarf geltend macht und warum gerade die Wohnung des Mieters benötigt wird.

Musterschreiben zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Sehr geehrter Mieter, (sämtliche Mieter sind zu nennen)

Sie haben mit Mietvertrag vom xx.xx.xxxx die Wohnung [Ort, Straße, Hausnummer, Wohnungsbezeichnung laut Mietvertrag] angemietet.

Hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis über diese Wohnung zum xx.xx.xxxx, hilfsweise zum nächsten zulässigen Zeitpunkt ordentlich. Da Ihnen die Wohnung am xx.xx.xxxx, also vor x Jahren, überlassen wurde, beträgt die Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Zugangs dieses Kündigungsschreibens x Monate. [Achten Sie als Vermieter auf die Staffelung der Kündigungsfristen.]

Die Wohnungskündigung wird wie folgt begründet: [Genauen Kündigungsgrund angeben und ausführlich erläutern!]

Sie können dieser Kündigung nach § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen schriftlich widersprechen und Fortsetzung verlangen, soweit die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeutet. Der Widerspruch muss mir spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Falls Sie Widerspruch einlegen wollen, fordere ich Sie auf, die Gründe des Widerspruchs unverzüglich und detailliert darzulegen.

Weiterhin fordere ich Sie auf, die Mieträume nach Ablauf der Kündigung geräumt und in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zurückzugeben. Als Abnahmetermin schlage ich den xx.xx.xxxx vor. Sollten Sie zu diesem Termin verhindert sein, bitte ich Sie, mir Ihren Terminvorschlag umgehend mitzuteilen.

Sollten Sie zum Kündigungstermin nicht ausziehen, so widerspreche ich schon jetzt einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. Vorsorglich möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich mich bei nicht fristgerechter Rückgabe gezwungen sehe, eine Räumungsklage einzureichen. Daneben werde ich ab dem Endtermin des Mietverhältnisses Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich bislang gezahlter Nebenkostenvorschüsse verlangen.
Mit freundlichen Grüßen

Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter

Widerspruch gegen Kündigung

Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen schriftlich widersprechen und Fortsetzung verlangen. Grundsätzlich ist der Widerspruch durch den Mieter möglich, wenn die Kündigung für den Mieter, ein Familienmitglied des Mieters oder einem anderen Angehörigen innerhalb des Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde. Hierbei erfolgt eine Abwägung der Nachteile des Mieters mit dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine besondere Härte kann bspw. dann vorliegen, wenn der Mieter krank oder gebrechlich ist oder minderjährige Kinder im Haushalt leben und eine Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Konditionen erlangt werden kann. Ein Widerspruch kann jedoch dann nicht wirksam eingelegt werden, wenn Gründe vorliegen, welche den Vermieter dazu berechtigen eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten im Verzug ist.

Frist für Widerspruch

Der Widerspruch muss 2 Monate vor der geforderten Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Wichtig für den Vermieter ist, dass dieser im Kündigungsschreiben oder vor Ablauf der festgelegten Frist auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweist. Erfolgt dieser Hinweis nicht, hat der Mieter noch bis zum 1. Verhandlungstermin der Räumungsklage die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen.

Musterschreiben für Widerspruch

Max Mustermann, Straße/Hausnummer, PLZ/Ort
Adresse
des
Vermieters


Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung Berliner Straße 14, 80333 München, 4. Stock rechte Partei

Sehr geehrte/r Herr/Frau XY,
hiermit möchte ich gegen die von Ihnen am xx.xx.201x übermittelten Kündigung fristgerecht Widerspruch einlegen, da diese eine nicht zu rechtfertigenden Härte für mich darstellt. Grund für die Härte ist ……(genaue Darstellung der Härtegründe)