Hilfe bei Mietminderung in Paderborn

Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung zuspricht?

Derjenige der sich auf einen für ihn günstigen Umstand oder für ihn günstige Tatsache beruft, ist hierfür grundsätzlich beweispflichtig. Dies gilt auch im Mietrecht.

Der Mieter muss daher nachweisen, dass die Mietsache einen Mangel hat. Die Mietsache ist dann mangelbehaftet, wenn der Zustand der Wohnung dazu führt, dass der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Schimmel in der Wohnung verringert den Gebrauchswert grundsätzlich dann, wenn dieser zu einer Gesundheitsgefährdung führt. Allerdings ist die Rechtsprechung hierzu nicht einheitlich. Zum Teil wird eine bloße Gefährdung nicht als ausreichend betrachtet. Unstreitig liegt ein Mangel jedoch bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters, bei optischen Beeinträchtigungen durch Schimmel sowie bei einer Geruchsbelästigung vor. Die Beweislast dafür, dass Schimmelpilzarten in einer gesundheitsgefährdenden Menge in der Raumluft vorhanden sind, trägt der Mieter. Hierfür ist ein Raumluftgutachten erforderlich. Sind beim Mieter bereits gesundheitliche Beschwerden aufgetreten, muss er beweisen, dass diese durch den Schimmel verursacht worden sind. Hierfür ist ein ärztliches Gutachten erforderlich. Geht es um Geruch oder Schimmelflecken, muss der Mieter den Geruch und die Flecken beweisen. Bei der Geruchsbeeinträchtigung wird oft ein Geruchsgutachten erforderlich sein. Bei optischen Mängeln reichen Fotos und Zeugen oder auch ein Ortstermin des Gerichts in der Wohnung.

Beweislast

Kann der Mieter beweisen, dass eine Gesundheitsgefährdung, Gesundheitsbeeinträchtigung, eine Geruchsbelästigung bzw. ein optischer Mangel vorliegt, ist weiter zu prüfen wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist.

Liegt die Ursache für die Schimmelbildung an der Bausubstanz, weil schlecht gedämmt wurde oder Wärmebrücken vorhanden sind liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Ursache liegt dann im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Mieter kann dann wegen des Mangels die Miete mindern.

Hat der Mieter jedoch den Schimmel durch falsches Lüftungs- oder Heizverhalten verursacht, liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters. Ein Mangel liegt dann nicht vor. Der Mieter kann dann auch nicht die Miete mindern.

Erfahrungsgemäß steht in den meisten Fällen jedoch nicht fest, wodurch der Schimmel verursacht worden ist. Dies ist in der Regel zwischen Mietern und Vermietern strittig.

Ist die Ursache strittig, hat der Vermieter zu beweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Dies ist ggf. durch Einholung eines entsprechenden Gutachtens nachzuweisen. Gelingt es dem Vermieter zu beweisen, dass ein Baumängel nicht ursächlich für die Schimmelbildung ist, muss wiederum der Mieter nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat auskühlen lassen.

Das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten

In diesem Zusammenhang wiederum ist in der Rechtsprechung strittig, ob der Vermieter den Mieter über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten aufklären muss. Überwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, dass die Kenntnis über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist und es daher einer besonderen Aufklärung durch den Vermieter nicht bedarf.